Erhöhen Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich den Wert einer Immobilie?
Wer über die Modernisierung einer Wohnimmoblie nachdenkt, hat in der Regel zwei Motive: erstens soll alles "irgendwie neuer und hübscher" werden und zweitens möchte man in Zukunft Energiekosten einsparen. Aber es gibt auch noch ein weiteres Motiv: den Werterhalt oder sogar die Wertsteigerung der eigenen Immobilie. Aber in welchem Umfang kann man mit der Modernisierung den Wert beispielsweise eines Einfamilienhauses erhalten oder sogar noch steigern?
(Geschrieben mit NI = natürlicher Intelligenz)
Wer sich aktuell auf dem Immobilienmarkt umschaut, wird feststellen, dass derzeit vor allem ältere, meist modernisierungsbedrüftige, Immobilien auf den Markt sind. Das ist kein Wunder, denn die Diskussionen um eine Modernisierungspflicht und das sog. Heizungsgesetz haben viele Besitzer von Altbauten dazu gebracht, jetzt noch schnell zu verkaufen. Das Angebot an Altbauten ist somit sehr schnell stark gestiegen. Gleichzeitig ist die Nachfrage -Dank gestiegener Zinsen und der Unsicherheiten in Bezug auf eine Zwangsmodernisierung- eingebrochen. In der Folge sind die Kaufpreise für modernisierungsbedürftige Altbauten deutlich gesunken.
Auch die Preise für neuere Wohngebäuse (Baujahr ca. 2000 oder jünger) ohne Sanierungsstau sind in den vergangenen Monaten gesunken, allerdings nicht ganz so stark. Das mag auch daran liegen, dass das Angebot eher knapp ist. Und das ist kein Wunder, denn die neueren Einfamilienhäuser werden meist von den oftmals eher jüngeren Eigentümern selbst bewohnt. Bei den modernisierungsbedürftigen Altbauten handelt es sich oft um "Verkauf aus Altersgründen" oder "Erbstücke", die somit zwangsläufig auf den Markt kommen.
Bei sanierten Altbauten sieht es ähnlich aus bei bei neueren Einfamilienhäusern. Das Angebot ist eher knapp, denn die meisten Eigentümer, die ihre Immobilie mehr oder weniger aufwendig modernisiert haben, wohnen selbst darin und haben keinen Grund, zu verkaufen. Hier im Hamburger Umland scheint es zudem so, dass es sich bei den grundlegend modernisierten Häusern fast immer um "Immobilien in guter bis sehr guter Lagen" handelt. Ich schreibe "scheint", weil ich das nicht mit Zahlen belegen kann, sondern das ein Eindruck bei Durchsicht aller Angebote in dieser Region ist.
Kleines Zwischenfazit:
- die Preise für modernisierungsbedürftige Immobilien sind stark gefallen!
- das Angebot an "Neubauten" oder modernisierten Altbauten ist eher gering; der Preisrückgang ist entsprechend niedriger!
Wenn man sich diese Situation vor Augen führt, kommt man zu der Frage, ob sich eine Modernisierung lohnt, um den Wert der eigenen Immobilie zu erhalten oder gar zu steigern: die Antwort ist eindeutig "Ja!".
Wie wirken sich Modernisierungen auf den Wert der Immobilie aus?
Dazu gibt es leider keine echte Daten. Auf den Immobilienplattformen finden sich nur die sog. Angebotspreise, also die Kaufpreise, die Verkäufer verlangen. Die tatsächlich realisierten Kaufpreise werden vom zuständigen Gutachterausschuss rückwirkend ausgewertet. Problem: in den Zahlen finden sich keine Infos zum Zustand der jeweiligen Immobilien (jedenfalls ist mir bislang kein Grundstücksmarktbericht bekannt, der das berücksichtigt). Insoweit kann man hier nicht einfach irgendwelche Daten nebeneinander halten und so zu einem Ergebnis kommen.
Man wird also den Werterhalt oder die Wertsteigerung nicht irgendwo 1:1 ablesen können. Das bedeutet umgekehrt, dass da auch eine ordentliche Portion Bauchgefühl im Spiel ist. Und es braucht ein bisschen Wissen um den Immobilienmarkt vor Ort. Zu welchem Preis könnte ich mein Haus im aktuellen Zustand verkaufen? Zu welchem Preis könnte ich es "durchmodeinisiert" verkaufen?
Energiekosten werden wichtiger als eine Modernisierungspflicht!
Es wird viel über eine Modernisierungspflicht für Altbauten diskutiert. Aktuell schauen da viele auf die EU, denn die hat noch "ein paar Pläne", wie man Wohngebäude "umweltverträglicher" macht. Diese Diskussionen und immer neue Schlagzeilen verusichern natürlich viele Eigentümer und potentielle Käufer. Wenn man nicht genau weiß, was da auf einen zukommt, macht man eben erst einmal besser nix. Da kann man zumindest nichts falsch machen. Da denken Immobilienbesitzer übrigens wie Banken.
Was gerne vergessen wird: der Wert einer Immobilie wird künftig noch mehr bzw. vor allem von den Nebenkosten abhängen. Größter Faktor dabei sind die Energiekosten. Die Logik dahinter ist simpel: jeder Kaufinteressent wird sich fragen, was ihn das Wohnen in diesem oder jenem Haus oder dieser oder jener Wohnung insgesamt kosten wird. Das Prinzip dabei ist ebenso simpel: zahle ich weniger Heizkosten, habe ich mehr Geld für die Finanzierung der Immobilie; ergo kann der Kaufpreis ggf. höher ausfallen. Muss ich mit hohen Energiekosten rechen, muss die Darlehensrate und damit letztlich der Kaufpreis entsprechend niedriger ausfallen.
Wer heute eine kleine "Kostenbilanz" macht, wird ggf. zu dem Schluss kommen, dass sich Modernisierungen nicht rechnen. Grund dafür sind die zuletzt ziemlich gesunkenen Preise für Erdgas und Heizöl. Aber dies wird sich - wahrscheinlich- schon ab dem kommenden Jahr ändern, wenn die CO2-Steuer deutlich erhöht wird (wobei allein die jetzt nicht der riesige Kostenfaktor ist), die Mehrwertsteuer ggf. wieder von 7% auf 19% steigt und die sog. Gaspreisbremse wegfällt. Natürlich kann man darauf wetten, dass die Energiepreise dauerhaft niedrig bleiben. Bei Immobilieneigentum sprechen wir aber in der Regel über Zeiträume von 10-30 Jahren.
Nebenkosten und Finanzierung entscheiden über den Immobilienwert!
Wenn ich wissen will, ob sich die Modernisierung unter dem Strich rechnet, schaue ich mir einfach die Gesamtbelastung aus möglicher Finanzierungsrate und den zu erwartenden Nebenkosten an. Dazu mache ich einen Vorher-Nachher-Vergleich über die kommenden ca. 20 Jahre. Der Zeitraum ist wichtig, denn in die Vergleichsrechnung muss bzw. sollte man natürlich auch künftige Preissteigerungen bei den Energiekosten einkalkulieren.
Dabei muss man auch berücksichtigen, dass die Finanzierungskonditionen für energiesparende Immobilien - auch ohne besondere Förderungen- etwas günstiger sind als für unsanierte Altbauen.
Den Vergleich kann bzw. muss ich natürlich auch machen, wenn ich aktuell gar nicht vorhabe, meine Immobilie zu verkaufen, sonder nur wissen will, wie sich der Wert der Immobilie ggf. verändert (zumindest in der Theorie).
Mit welchen Modernisierungskosten muss man rechnen?
Die genauen Kosten hängen vom Alter, dem Zustand und der Lage der Immobilie ab. Mit unserem sog. Modernisierungsfahrplan können wir eine verhältnismäßige zuverlässige Kostenschätzung erstellen. Diese beinhaltet auch das Einsparpotential beim Energieverbrauch sowie die verfügbaren Fördermittel. Für unsere Kunden erstellen wir diesen Modernisierungsfahrplan kostenlos!
Siehe:
Ihr
Olaf Varlemann